Confira o artigo do advogado especializado em Direito Imobiliário e sócio-proprietário do Grupo MR, Miguel da Silva Ribeiro, sobre a nova lei dos condomínios de lotes, publicado na edição 23 da revista Condomínios da Baixa Mogiana, de dezembro de 2017:


Nova lei institui os condomínios de lotes e traz alternativa para os registros das suas construções
 
Muitos proprietários de imóveis em residenciais de casas, constituídos na forma de condomínios, têm enfrentado dificuldades no momento de averbar suas construções junto aos Cartórios de Registros de Imóveis em virtude das determinações da Lei 4.591/64. Isto porque, as frações ideais de cada casa sobre o terreno e demais coisas comuns eram determinadas de acordo com a área construída de todas as casas do residencial. Logo, sempre que houvesse o aumento ou diminuição da área construída de uma casa do residencial, automaticamente haveria alteração das frações ideais de cada uma das demais casas, obrigando que fosse realizada a modificação da especificação de condomínio toda vez que ocorresse esta situação, o que dependia da anuência de todos os proprietários de imóveis no residencial, tornando tal providência um tarefa extremamente difícil.
 
Ocorre que, em 11 de julho de 2017 foi promulgada a Lei Federal nº 13.465/2017 que, em seu artigo 58, acresceu nova Seção ao Código Civil, criando o artigo 1.358-A, que cria a figura do Condomínio de Lotes, cuja validade e existência era muito discutida.
 
O novo artigo 1.358-A do Código Civil institui que "pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
 
Assim, passou a ser possível a existência de condomínios apenas de lotes, sem a obrigatoriedade da existência de projeto de construção sobre cada um dos lotes. Até então, não raramente, a comercialização destes condomínios era feita por meio da venda de lotes com um projeto de construção pequeno, algumas vez de uma edícula, apenas para dar cumprimento à Lei 4.591/64, em outros casos, a empreendedora vendia apenas o lote e a execução do projeto da residência ficava a cargo do comprador que, na maior parte das vezes, alterava o projeto existente.
 
A fim de dar solução ao problema das modificações das frações ideais a cada aumento ou diminuição das áreas construídas, foi criado o parágrafo 1º do mesmo artigo 1.358-A que estabelece que "a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
 
Desta forma, a fração ideal deixa de ser necessariamente determinada pela área construída, podendo ser determinada pelo tamanho dos lotes. O benefício neste caso é que, uma vez determinando-se a fração ideal pelo tamanho do lote, as modificações das áreas construídas não acarretará a alteração das frações ideais do condomínio, consequentemente não implicará na necessidade de alteração das especificações do condomínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
 
Para os condomínios já existentes bastará que seja feita a alteração da especificação condominial apenas uma vez, de forma a estabelecer que as frações ideais passarão a ser determinadas pelas áreas dos lotes. Feito isto, passará a ser possível a averbação das construções nas matrículas dos imóveis sem a necessidade da anuência dos demais condôminos.
 
Com o surgimento desta nova Lei, a tendência é que novos condomínios de lotes surjam constituídos dentro deste novo parâmetro.