A Caixa Econômica Federal anunciou no último dia 20 de agosto uma nova linha de crédito para a aquisição de imóveis, que contará com juros de 2,95% a 4,95% no ano. Contudo, o valor das parcelas e saldo devedor serão atualizados pelo IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo), cuja variação nos últimos 12 meses foi de 3,2222% no ano (08/2018 a 07/2019).
 
Mantendo-se a inflação neste patamar, esta linha de crédito pode se tornar mais atrativa do que a linha convencional de crédito, que atualmente trabalha com taxas de juros de 8,50% a 9,75% mais correção pela TR (Taxa Referencial), que atualmente é de 0%, ou seja, sem correção.
 
A nova linha de crédito, que passa a estar disponível a partir do dia 26 de agosto também facilitará a obtenção de financiamento, uma vez que, com a taxa de juros menor, o valor da parcela inicial também será menor, exigindo uma renda menor do que a exigida para a linha convencional de crédito.
 
O Presidente da Caixa apresentou a seguinte simulação:
 
Imóvel de R$ 300 mil, com financiamento de 80% do valor (R$ 240 mil) por 30 anos:
Modelo atual, corrigido pela TR: prestação de R$ 3.168,00
Modelo novo, corrigido pelo IPCA: prestação de R$ 1.566,00 a R$ 2.050,00.
Os valores em ambos os modelos também podem variar dependendo do perfil do cliente e do relacionamento com o banco.
 
A medida de adotar o IPCA como índice de reajuste tende a aumentar a concorrência entre os bancos, inclusive com aumento da participação das fintechs na oferta de crédito imobiliário, pois diminui o risco de perdas inflacionárias para as empresas financeiras que pretendam ingressar neste mercado, até aqui concentrado apenas entre os grandes bancos.
 
Contudo, é importante ficar atento ao risco. Atualmente, apesar da taxa de juros ser maior, o valor das parcelas do financiamento bancário convencional, sujeitas à correção pela TR, se mantém estável durante os anos na modalidade Price, e é decrescente na modalidade SAC, devido ao fato da TR ser atualmente de 0%. Já na nova modalidade a variação do valor da parcela fica sujeita à inflação apurada a cada mês pelo IPCA, fazendo com que o valor da parcela seja crescente, exceto quando não houver inflação ou quanto houver deflação. Logo, esta modalidade está mais sujeita aos riscos da variação da economia.
 
Portanto, ao decidir pela contratação da modalidade convencional ou da nova modalidade é preciso analisar se vale mais a pena contratar o financiamento a uma taxa mais elevada mas com menor probabilidade de aumento da parcela ou contratar a uma taxa menor mas estando ciente de que a parcela aumentará no decorrer dos anos, podendo aumentar além das expectativas na hipótese de disparo da inflação.
 
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Fonte: Miguel Ribeiro, advogado especializado em Direito Imobiliário, sócio-proprietário do Grupo MR - Especialistas em Negócios Imobiliários. miguel.ribeiro@mrinvestimentoimobiliario.com.br